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把脉成都写字楼市场 值得投资“价”不会是问题
作者:创美时软膜天花 日期:2009-10-11 23:15:35 人气: 标签:成都软膜天花 广州拉膜天花 写字楼发光膜
        近日,读者老张给本报《眼哥估房》栏目打来电话,说一直希望能进行商铺、写字楼的投资,最近看上了位于羊西线的上层建筑写字楼项目,但由于以往没有写字楼的投资经验,又加上楼市新政让市场变得更加迷离,因此希望眼哥能帮他把把脉:看现在投资写字楼是不是最好的时机?该如何进行写字楼的投资?

  买少不买多 买缺不买众

  具体问题具体分析,眼哥认为具体到上层建筑,还需要和老张一起去考察考察。和老张约好了时间,眼哥决定具体考察上层建筑的投资价值。这个过程,眼哥将以多年投资验证的“眼哥投资三大原则”,帮助老张进行投资分析。

  眼哥给老张的第一个投资原则是——“买少不买多,买缺不买众”。具体来说,就是作为房地产的投资产品,首先要考虑投资项目的稀缺性和唯一性。俗话说得好,物以稀为贵。同样是投资写字楼,选择写字楼打堆的地段,不如选择需求大但目前开发少的地段。上层建筑位于城西羊西线,与城南写字楼扎堆的情况相反,目前城西区域的高端写字楼物业异常稀缺,几乎没有高端写字楼。从上层建筑大型高品质甲级写字楼的定位来看,毫无疑问是城西写字楼的领先者。这符合眼哥“买少不买多,买缺不买众”的原则。拥有稀缺性的上层建筑,其市场需求又有多大呢?作了很久前期调查的老张对这方面已经非常了解了。老张给眼哥道出了当时第一感觉上层建筑有投资潜力的原因:首先是羊西线不缺人气,大量生意宴请,都会聚集到羊西线餐饮一条街,紧邻的会展中心,吸引了众多以贸易类、律师类、广告类、物流类、装修类企业为主的成长性公司。同时,在羊西线辐射范围内,还有高新西区进驻包括英特尔,摩托罗拉,迈普,恩威等高科技公司和药业公司,这些大公司,每一个都像巨大的磁场一样,吸引了上千家与之呼应的服务性公司驻在周边。“老张,分析得有道理!”作为投资专家的眼哥被老张的分析调起了胃口,一下想到不久前参与分析城西商业发展时得到的一个信息:在羊西线与金牛大道之间,政府已经规划了面积达2.69平方公里的金牛区重点招商项目——高科技产业园。这个高科技产业园每年引进和新生的企业将多达上百个,这些企业将会产生更庞大的办公居住需求。“资源稀缺,需求庞大”眼哥乐呵呵地对老张说:“看来这个生意做得!”

  “价”不是问题 “值”绝对是关键

  接下来的问题,是眼哥和老张一定要好生看看上层建筑产品本身。这个过程,必须符合眼哥的第二个投资原则——“价不是问题,值绝对关键”。投资房地产产品,只要在自己能承受的范围内,价格往往不是决定投资的首要问题,投资产品的价值才是影响投资的绝对问题。价格低,价值低,没有太大的投资价值。而如果价值非常高,即使价格高些,相对的投资稳定性也要强得多。在上层建筑项目现场,眼哥和老张花了五天的时间对上层建筑产品的方方面面进行了详细的了解。上层建筑户型主要有30—70m2微型办公空间、适合单体型商务体;约100—200m2是创业性公司最合适的办公地;约600—700m2的半层空间,充分满足企业的成长需求;约1200m2的整层,专为中型实力派公司打造,这样几种。而且每一户型基本都具有阳台、飘窗、储藏室、洗手间。使办公场所生活化,与本项目的健康式商务写字楼定位息息相关。眼哥认为30-70m2这样的户型非常适合中小投资者进行投资,并且投资总价不超过50万。

  毕竟投资写字楼,未来长远的利益来自于租用写字楼的企业,那么以企业主的角度和心态来考量上层建筑就非常重要了。眼哥给老张说:“我们一定要从老板的角度来考虑,上层建筑到底适不适合办公!”眼哥认为,企业主开公司做生意,首先讲究的是“面子”问题。上层建筑大堂高4.5米,面积约300平米,设计了大堂内环形吧台为接待台,吧台上顶为软膜天花制作的发光顶篷,吧台后立柱保留原有的钢筋混凝土架构,抓点式玻璃立柱,处处映衬出后现代主义简约风格。大堂前为宽阔的商业广场和市政绿化带。整体感觉非产有“派”。这样的感觉会让企业来访的客户产生良好的第一感觉。从企业主的角度,眼哥认为现代办公楼,快捷的电梯是进出办公最需要的。这一点老张深有同感。老张所在企业在城西某老式写字楼,24层的电梯,仅有三部电梯供上百家企业几千员工客户上上下下。“一到上下班时间,我就想哭,光是等电梯就要浪费20多分钟!经常因为这个原因迟到。”老张感叹。眼哥了解到,上层建筑有多达6部电梯的规划设计,电梯全部采用德国蒂森品牌,速度为2.5米/秒。“呵呵,电梯在上层建筑不是问题。”老张和眼哥都非常满意。“长期在办公室内,你最怕什么?”眼哥问老张,老张想了想:“最怕室内空气不好,长时间下来人感觉非常难受。”“对头,办公环境的通风非常重要。这关系到员工的健康,实际就是关系到企业的人力资源。”在上层建筑内,眼哥专门就“通风”问题询问了售楼小姐。据上层建筑的售楼小姐介绍:“上层建筑率先引进 “全球英国皇室御用的中央新风系统”,就是在关闭窗户,不开空调的情况下,都可以享受到极为清新的空气,构建出一个自然健康的生活式办公环境。在这里办公,你根本不用担心空气质量的问题。”听了售楼小姐的介绍,眼哥和老张又有底了。接下去老张和眼哥考察的是作为商务办公的生活休闲配套。写字楼成熟和舒适与否,与相应的商业配套密切相关。为了满足商务办公者对餐饮、休闲、娱乐的需求,上层建筑规划了商业配套用房,在充分满足业主和办公者的日常生活需求之时,该商铺也呈现出了投资良机。该商铺特有的5.6米层高设计,全独立多面临街商铺,作为羊西线上的稀缺性独立临街商铺,是非常难得和超值的。

  要投资就买未来

  前两大原则,眼哥都相当满意。对于第三大投资原则,眼哥则有些担忧:“第三大原则相对考察的是‘软’方面,就是‘投资要软硬兼行,要投资就买未来!’”软的方面最重要的当属“物业管理”。对于投资者来说非常重要的一点,就是物业所属的开发商实力及物业管理公司在行业内的信誉。因为办公楼是一种长期持有物业,如何使其在若干年甚至更长一段时间内保持比较高的品质,这就需要开发商的高水平建设以及物业管理公司精心的维护,只有这样,投资才会真正令人放心。虽然上层建筑是开发商博远置业在成都的第一个项目。但是从博远置业短时间内就获得若干奖项荣誉来看,博远置业是一家注重品牌,踏实开发的开发企业。当听说上层建筑整栋写字楼由世界知名品牌第一太平戴维斯管理公司统一管理时,眼哥给老张肯定地说:“物管方面我们可以完全放心了。第一太平戴维斯物业顾问公司隶属于英国上市国际地产顾问集团Savills,市场资产超过 116亿美元。主要市场覆盖澳大利亚、韩国、新加坡等多个国家,中国地产类主要客户包括摩根士丹利、世贸集团、凯德置地、新鸿基地产等国内外知名企业,写字楼的物业管理是第一太平的强项,在成都乃至全国其他城市,即便很多甲级写字楼也没有能够将第一太平戴维斯列为自己的物业管理商”看着老张咋舌的表情,眼哥补充了句:“第一太平就代表着这里提供全球的一流专业服务。”

  “哪什么是要投资就买未来呢?”老张问。眼哥解释,投资的升值潜力,很大程度上受长远未来区域环境、交通配套、市场变化等因素影响。这其中,市场变化谁都不可能预测到,但区域环境、交通配套的改变是可以提前预测到的。在对上层建筑项目区域未来规划的前期调查中,眼哥了解到:规划建设中的地铁二号线将经过上层建筑,并且上层建筑正处于地铁二号线出站口,也是二号地铁线与七号地铁线的换乘站。这就意味着随着地铁二号线的修建,上层建筑的区域环境和交通配套还将有一个颠覆性的变化。眼哥从地铁办了解到,地铁2号已经开展了勘测等前期工作,预计在2012年完工,未来羊西线将形成立体化的交通体系。羊西线作为城西出城的重要通道,它横穿了一环路、二环路和三环路,三条城市主干道,并与青羊大道(规划中的2.5环)交叉,南临蜀都大道,成温立交桥,同样作为地西的出城主干道;通过三条环线,能分别与北面的西大街—茶店子路和南面光华大道相连。作为最早成熟起来的居住区,这里拥有便捷的公交系统,可达成都市各个方向。眼哥给老张讲了下广州地铁修建时对周边投资物业的影响:“广州地铁1号线的花地湾站,附近的大规模开发始于1992~1993年,在1994年住宅的平均售价为4000元/ 平方米,到1997年地铁1号线首段开通前上升至6000元/平方米,老张你说,地铁线带动的升值潜力有多大?” 眼哥还给老张举了个南京地铁二号线的例子:南京地铁二号线开始施工时,为了将地铁出口接入项目,南京龙台国际大厦不惜投入1000万巨资将地铁出口引入楼下。这一充满建设性的举动,后来为龙台国际大厦带来不可限量的经济效益。 “这就是买未来!所以,上层建筑地处地铁二号线出口,这个未来肯定值得买!”

  几天的考察,让老张和眼哥都对投资上层建筑有了充分的认识。老张已经决定投资100平方米的上层建筑写字楼。眼哥也决定组织一些跟随眼哥的老投资客进行跟进。

  眼哥投资经

  眼哥认为,判断写字楼的投资机会,首先是对大势的判断。从目前的大环境上来看,成都商业投资气氛逐渐规范与成熟,随着成都成为“新试验区”,外来投资的企业公司正成倍增长,写字楼市场需求不断上升;从办公楼本身来说,物业的投资回报比较稳定,租客的租期相对于住宅也较为稳定。据有关调查显示,41%的投资客投资写字楼主要是认为其抗风险能力强,同时还有24%的客群认为经济快速发展,未来办公物业需求整体看涨。所以最近一段时间以来,办公楼投资市场逐渐走旺,许多投资者开始出手。另一方面,由今年开始出现的外来资本投资形式看,对高端写字楼物业进行整体购买持有,或是进行开发持有“只租不售”将会是未来高端写字楼物业的开发模式。因此,未来可供投资的高端写字楼物业将会越来越稀缺。从这个角度考虑,现在投资写字楼应该是比较好的时机

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