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南京11个月出10地王 囤地生钱游戏不能再玩
作者:创美时软膜天花 日期:2009-11-13 21:00:51 人气: 标签:南京软膜天花 南京柔性天花 南京拉膜天花 南京透光膜

        "南京300多天出了10个地王!"365房地产家居网昨日出炉最新统计数据显示,截至11月10日,今年南京已出让的土地面积接近370万平方米,直逼去年全年成交量,土地市场提前完成任务。

        "正面是拼命保护18亿亩耕地红线,侧面是海量土地晒太阳,背面是房价1年翻了近1倍,这就是楼市。"南京新浪乐居主编王小军的言语有些尖锐。他称,11月初央视等报道了全国房企囤地的新闻,报道主要说的是北京的土地行情,不过根据他掌握的资料,南京的现状也大差不差。

        近年来,在南京二级市场交易的土地有一个较明显的规律,即卖地的多为本地企业,接手的则是外来企业。很显然,本地开发商握有本地人脉资源优势,拿地更易,但他们中的一部分能力有限,根本就搞不了房地产开发,也有的拿了地原本就没打算搞开发,于是伺机转卖土地生钱。在地价扶摇直上的这些年,"炒地皮"获利比自己建房卖房来得容易得多。

        现实中土地倒手有更隐秘的方式:这几年土地增值厉害,如果直接交易土地,获利方须交纳30-60%的土地增值税。为规避这一交易成本,开发商并不直接在二级市场上交易土地,而是把土地注入一个公司。然后通过转让股权的模式把公司转让出去,其中拥有的土地自然也就"暗渡陈仓",交易中最主要的费用只是3%的契税和5.6%的营业税。还有一些公司在转让土地时,直接把公司法人名字改过来,所需费用更低。如此运作,让卖地获利更甚,真正成了"养鸡的不如倒蛋的"。

        当然,更多开发商囤地,是为了坐等地价升值,再抬升房价。很简单,囤地一定程度上造成供应量不足,让购房人有饥饿感,从而恐慌买房,再一步一步推高房价。

        南京白下区有一块地,开发商早在10年前便以便宜的协议价取得,然而此后多年不见开发。终于,今年11月8日楼盘推出了第一批房源。记者昨天电话联系售楼处,销售人员说,销售均价在1.9万/平方米。这一价格远远超出了市场预料。一块地拿了10年可以不开发,这把囤地卖高价房演绎到了极致。

        有公司统计出截至2009年9月30日全国房企囤地的情况,排在前十名的全是上市公司,囤地总规模已经达到3亿平方米,按照这些房地产企业今年的销售进度,手中的闲置地块至少可开发37年。记者了解到,在这10家上市房企中,有6家在南京的项目正处于开发或销售中。

        首次进军南京的华润和保利在短短1个半月时间内,就"大手笔"地将南京58.7万平方米的地块收入囊中,且创造了新科地王。58.7万平方米是什么概念?这相当于今年以来南京土地供应总量的22%!这些具有央企背景的开发商在我省"攻城掠地"的脚步还在加速,11月5日,华润首次进入苏州,就以17.25亿拍下相城两幅地块,楼面地价溢价分别高达98.7%和105%。而拿了"地王"后的开工建设计划,目前这两家公司都还没有明确。

        资深房地产评论人杨少锋在接受记者电话采访时认为,地王是上市房企资本运作的工具,上市公司拿地后可以告诉股民,我今后的销售量可以达到多少,我的资产增值多少,然后股票涨了,再发行新股、再募集,所以囤地的钱实际是股民的。现在上市公司拿了地不需要盖房子就可以赚钱,就算要盖也要等到房价涨到一定高位时再开发。即便是房价跌了,这些地也并不会"烂"在手中,因为对上市公司而言,房价跌了,股价跌了,损失的只会是股民。风险都转嫁了,上市房企在这场游戏中是不会亏的。

        国家明文规定,闲置1年以上的土地要征收20%闲置费,超过两年的要无偿收回,但至今,全国闲置地块被收回的还不超过5例,与开发商囤积的10亿平方米土地比起来只是九牛一毛。

        专家认为,尽管有着土地财政的利益驱动机制,但主管部门仍可通过行政手段解决各地出现的问题。日前有消息传来:国土资源部将通过新版本的土地出让合同布控"地王"。新版本合同中,要求开发商在接受土地出让时,要写上竣工日期等要约,如果开发商闲置土地不开发,政府不但可以依约收回,更可以将开发商诉诸法律。而在此前,在2008年底各地出台的房地产"救市"政策中,很多地方不仅没有对开发商拿地提出严格要求,相反出台了可以分期交付土地出让金等政策。

        要开发量不要"囤地生钱",政策的调整完善值得期待,各地对于政策的执行力度更值得期待。


    
    来源:新华日报
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